Vom Niedergang der Shopping-Paläste

Die Kratzer am Lack der Konsum-Tempel in Düsseldorfs Innenstadt waren lange Zeit auf den ersten Blick nicht erkennbar. Aber nun sind sie offensichtlich. Ich habe mir die Düsseldorf Arcaden in Bilk, die Schadow Arkaden und die Kö-Galerie intensiv angeschaut und mit einer Reihe Brancheninsidern – Immobilienentwicklern und -vermarktern sowie Einzelhändlern – gesprochen. Deren Einschätzungen variieren in Nuancen, stimmen aber im Grunde überein: Wenn diese einstigen Flaggschiffe des Einkaufens nicht neue Verkaufskonzepte entwickeln, sind sie dem Niedergang geweiht. Wer genauer hinschaut, mit Mietern spricht oder deren Pläne unter die Lupe nimmt, wird sich bestätigt fühlen. Etliche Pächter beklagen Reparatur- und Sanierungsstau sowie durch Verschleiß auftretende Technikprobleme. Immobilienvermarkter kritisieren mangelnden Innovations-Willen etlicher Eigner der Objekte, weil hohe Investitionen anfallen und man lieber den kurzfristigen Ertrag einstreicht. Zudem erschweren komplizierte Eigentumsverhältnisse jede Form von Modernisierung. Einigen fehle nicht nur die Einsicht in die Notwendigkeit, sondern durch unkluges Personalmanagement auch eine passende Crew, um Visionen zu entwickeln und Realität werden zu lassen. Mit völlig anders konzipierten Einkaufsstraßen wie Nord-, Loretto- oder Ackerstraße sind erfolgreiche Konkurrenzadressen gewachsen, von deren Kreativität und Originalität die betagten Konsumdickschiffe in der Innenstadt nicht nur räumlich entfernt sind. Schadow ArkadenDie Veränderung ist sogar von außen unübersehbar: Am Rande des Einkaufszentrums, das Mitte der 1990er Jahre eröffnet wurde und im Dreieck Schadowstraße, Blumenstraße und Martin-Luther-Platz liegt, war über Jahre der Systemgastronomieanbieter Vapiano sehr erfolgreich. Dann geriet das Unternehmen in Schieflage und die Filiale wurde geschlossen. Nun läuft der Umbau – und der neue Mieter ist die Deutsche Postcode-Lotterie. Ein anerkannt seriöses Unternehmen, das mit seinen Erlösen karitative Engagements unterstützt, in Düsseldorf die Bürgerstiftung. Aber gehört die Filiale oder Geschäftsstelle einer solchen Lotterie in oder an ein Shopping-Center? Vermutlich wird man die Niederlassung auf hohem Niveau gestalten, aber dennoch erscheint der neue Mieter Fachleuten als Kompromisslösung, weil man keinen anderen hat finden können. In den Arkaden bestätigt sich der Eindruck. Sechs Ladenflächen stehen leer, teilweise schon länger. Auf den ersten Blick ist das nicht immer sofort zu sehen, da die Macher solcher Häuser Meister darin sind, Vakanzen zu verschleiern. Entweder überlassen sie die Flächen benachbarten Händlern als erweitertes Schaufenster, oder sie bekleben die Scheiben mit Plakaten, die Aktivität vortäuschen. So auch bei einem ehemaligen Friseur im Obergeschoss. Der ist schon vor über zwei Jahren intern umgezogen, sein früheres Ladenlokal ist seitdem mit Fotos gut frisierter Köpfe dekoriert. Innen sieht es nun, durch Schlitze zwischen den Bilder zu erkennen, eher nach Konferenzraum aus. Bei anderen Geschäften wirbt entweder ein Makler um Nachmieter oder ein einsamer Zettel an der Scheibe vor verwaister Fläche nennt die neue Adresse des früheren Mieters – immerhin nur um die Ecke, weil dort etwas frei war und womöglich besser liegt. Aber die jetzt vakante Fläche will erneut vermarktet werden. Wie alle Center dieser Art ist der erste Stock der besonders schwer zu vermarktende Bereich. In einem Ladenlokal der Schadow Arkaden wurde dort oben ein Corona-Testzentrum eingerichtet, das immerhin Menschen anlockt, aber je nach Pandemie-Verlauf keine verlässliche Perspektive hat. Ein Drogeriemarkt schräg gegenüber ist zwar Kundenmagnet, aber benachbarten Leerstand hat er auch nicht verhindern können. Und das Nagelstudio nebenan ist kein 1a-Mieter. Das Center leidet, wie andere auch, am veränderten Einkaufsverhalten unter dem Druck von Corona und Online-Shopping. Eine Antwort gibt es, aber sie muss umgesetzt und bezahlt werden. Kundenmagneten neben Einkaufsadressen müssen her, Einkaufen muss mehr denn je zum Erlebnis werden oder zumindest damit gekoppelt: durch Kletterwände beispielsweise oder kulturelle Einrichtungen. Warum nicht ein Museum für die Band Kraftwerk? Ein Immobilienexperte sagt: &bdquo;Die neue Leitwährung ist Traffic. Ist der hoch, kommt auch der Umsatz.“ Derzeit laufen pro Jahr rund acht Millionen Menschen durch die Arkaden. Will man weiter bestehen, muss die Zahl gehalten oder, noch besser, gesteigert werden. Auffallend ist zudem: Das Niveau der Geschäfte geht schleichend nach unten. Das wird besonders dann klar, wenn man kurz nacheinander die Schadow Arkaden und die Düsseldorf Arcaden in Bilk betrachtet – groß ist der Unterschied nicht mehr. Kö-GalerieNoch ernster wird die Lage in der Mitte der 1980er Jahre eröffneten Kö-Galerie eingeschätzt. Die ist zwar vor einigen Jahren von Grund auf renoviert worden und bekam sogar Rolltreppen (die es vorher nicht gab), aber am Ende hat das nicht geholfen: Der Marmor- und Messing-Kitsch der 80er Jahre war nicht zu eliminieren. Vor wenigen Wochen habe ich hier über neues Einkaufsverhalten bezogen auf die Kö berichtet. Nun wurde mir in weiteren Gesprächen der Ernst der Lage erneut bestätigt. Vor allem die obere Mall der Galerie war und ist ein Problembereich, zumal sie bis auf den Jagdausstatter Frankonia und ein Nagelstudio praktisch noch zu haben ist. Aber immerhin liegen dort die Kunden-Toiletten und das zieht die Menschen an, ätzte einer der Mieter, der lieber heute als morgen raus möchte, aber noch einen Vertrag über ein paar Jahre hat. Anders als früher werden offenbar keine langfristigen Verträge mehr abgeschlossen, denn es gibt womöglich eine Perspektive: Insider des Gewerbeimmobilienmarkts behaupten, dass der Eigner der Galerie, ein Unternehmen der Allianz-Versicherung, das Objekt verkaufen möchte. Angeblich gibt es schon einen Käufer. Und man geht davon aus, dass der neue Eigner vor allem am Grundstück interessiert ist – und in dieser 1a-Lage die Shopping-Mall abreißen und mit neuem Konzept wieder errichten will. Eine bis vor wenigen Jahren völlig undenkbare Idee. Vor allem im Sevens nebenan, angedockt an die Galerie, zeigt sich gerade drastisch, wie der Markt sich ändert: Saturn, einst Mieter über fünf Etagen, verringert sein Angebot so konsequent, dass man künftig mit anderthalb Stockwerken auskommt. Düsseldorf Arcaden in BilkDas jüngste Center dieser Art, Anfang der 2000er Jahre im Rat unter dubiosen Umständen (und in geheimer Abstimmung) knapp genehmigt, scheint vor tiefgreifenden Problemen zu stehen. 20 Ladenlokale sind, so meine mit Fotos belegte Zählung, nicht vermietet, 60 Geschäfte sind Betrieb, hinzu kommen zwei Dutzend Dienstleister wie Apotheke, Sparkasse, Nagelstudios, Beautysalons etc. Es gibt eine reichhaltige Gastronomie (unter anderem McDonald’s und Subway, ein plüschiges Café, ein Döner- und ein asiatischer Schnellimbiss). Am Tag meines Besuchs waren etliche Kunden unterwegs, aber nirgendwo war Andrang. In vielen Geschäften fiel gähnende Leere auf, ein Modeanbieter kündigte an &bdquo;Wir schließen“. Auch in den Düsseldorf Arcaden wird der Leerstand sehr geschickt durch riesige bunte Poster kaschiert, mit denen man Auslagen simuliert. Eine Tierschutzorganisation namens &bdquo;Vier Pfoten“ darf eine großzügige Fläche gratis nutzen. Sie ist aufwändig möbliert und gestaltet, nach einer vorübergehenden Nutzung sieht das nicht aus. Das riesige Gebäude, dessen Stirnseite mit dem Haupteingang auf die Friedrichstraße ausgerichtet ist, wurde seinerzeit als Stadtteilzentrum entworfen und gebaut. Diesen Zweck erfüllt es noch heute, zumal ein Bürgersaal und ein Schwimmbad dazu gehören. Aber der Leerstand ist auffällig hoch. Tatsächlich bietet das Objekt Läden in der klassischen Struktur. Ausnahme ist eine Art Spielzentrum für Kinder. Aber von einem Einkaufserlebnis ist man weit entfernt. Das Ganze hat außen den Charme eines Betonbunkers und innen den einer Ballung von Vorstadtläden.

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Das ist jetzt eine gemeine Stelle, den Text auszublenden, das wissen wir.

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